经济观察报记者从权威渠道获悉：农村宅基地退出机制试点工作已经低调启动，试点将在全国范围内宅基地空置率不低于8%的部分县城农村展开。

与以往试点多在个别发达省份展开不同，这次试点将在全国范围内展开，原则上，33个省市都有试点村名额，而村试点的确定，需经国土资源部、财政部、农业部、央行联合审核。

这次“新土改”由中央深改小组牵头，顶层制度设计者在内部将其定义为“一场没有经验、也没有先例的宏观土地改革”。

即将发布的2015年中央一号文件和这次“新土改”试点亦有呼应。有业内人士认为，2015年中央一号文件将聚焦于农村集体产权制度改革、农村土地制度改革、农村农业现代化建设等，“宅基地制度市场化是为农业现代化建设做基础性准备”。

此次试点之前，宅基地主要的退出手段是，通过城乡建设用地增减挂钩（闲置宅基地的使用权以市场化、货币化的方式退出，但所有权不变，实现退出的宅基地指标换成城镇的建设用地指标）。经济观察报记者获悉：此次试点将代替上述“增减挂钩”措施。

以往的试点地区例如成都葛仙山镇建新村、天津东丽区等，需向国土资源部提交申请，并获得授权方可获得此次试点资格。

据了解，此次试点的具体路径是：调研宅基地空置率——农民自愿退出宅基地——补偿宅基地金给农民（补偿价格挂钩当地商品房平均房价）——退出宅基地变成集体经营性建设用地——集体经营性建设用地入市。

在为期2年半的时间里，试点将在以下几个方面尝试搭建创新机制：

第一，允许剩余宅基地入市，具体内容是，在试点地区村民可保持宅基地性质不变自用经营，也可由集体经济组织回购原有宅基地转换为经营性建设用地后，依照相关政策和程序入市。换言之，农村的剩余宅基地先“变性”为“集体经营性建设用地”，而新土改的一大亮点是推动集体经营性建设用地的流转（即“农地入市”）。

第二，农地按照“存量优先、增量补充”的原则入市，入市的集体经营性建设用地原则不在村内安排，并且不严格限制集体经营性建设用地增量，这将给农村带来巨大的经济活力。

第三，农村集体按相关政策和程序将集体经营性建设用地在土地交易市场挂牌。

值得注意的是，此次宅基地入市机制试点，选择标准是在县域农村，而地级市（及以上）农村、城中村和城边村，并不在试点范围。“若这样的试点工作在城中村、城边村开展，必然造成小产权房合法转正（公开资料显示70%小产权房集中城中村和城边村），所以选择在偏远地区试点，将风险控制在最低点。”国土资源部一位官员向经济观察报记者表示。《土地管理法》一直严禁城镇居民在农村购买宅基地，宅基地使用权的权利主体是本集体经济组织内部成员。按照中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文的解释：它是一个法定概念，法定的概念就是自有自用的原则，强调的是居住属性而非市场属性。

但随着经济发展，农民进城务工，农村大量宅基地闲置。中国科学院地理科学与资源研究所2012年3月发布的一份报告称，农村宅基地废弃等因素造成的村庄土地闲置面积达到1亿多亩，占全国总耕地十八分之一，目前中国农村宅基地15%是闲置的，浙江省部分农村宅基地闲置率甚至高达60%。

全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为：“我国正处在工业化和城市化进程中，土地成为稀缺资源。按照我国现行法律，村民对集体土地既不能出卖，也不能转让，他们缺乏对农地转用的自主支配权和在征地过程中的议价权，从而排除了农民分享工业化和城市化红利的可能性，所以必须允许宅基地和农地并轨入市，否则农民永远是农民。”