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  • 地方政府竞相卖地是件大好事,是压垮房地产投机泡沫的最后一根稻草
  •  2013-03-25 10:35:42   作者:李晓鹏   来源:   点击:0   评论:0
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  • 地方政府竞相卖地是件大好事,是压垮房地产投机泡沫的最后一根稻草

     (2012-09-02 21:24:02)转载▼
    标签: 房产 许小年 北京 地方政府 房地产泡沫 分类: 区域经济问题
    李晓鹏
     
    根据新浪网、人民网等媒体报道,内地多省市财政吃紧,开始出现大规模的卖地。这是一件大好事,标志着抑制中国城市房地产市场降温的最后一道防线被突破了。许小年等市场原教旨主义者所谓“抑制需求的房地产调控必然抑制供给,从而使房价进一步上涨”的论调也就破产了。现在房价这么高,就算房价跌一半,房地产商还是会建房子,还是有利润,只是他们以前赚的太多、太贪心了。房价不暴涨,他们不能以天价卖出去,心里不高兴而已。房地产的利润和实业相比,还是要高很多。房地产企业天天叫唤资金链紧绷,但真正倒闭的房地产企业和这些年因为经济泡沫化而被“抽血”而倒闭的实业企业相比,不过是九牛一毛。所以,最终抑制供给的防线,不是房地产商愿不愿意买地建房子,而是地方政府愿不愿意卖地——按照合理的市场价格来卖地。
     
    本轮房地产市场调控以来,房价上涨受到了有效的抑制,有些地方还出现了下跌。我们的地方政府,这几年也是被房价宠坏了,变得贪心了。原来一块土地可能卖10个亿,他就很高兴、很乐意卖。后来可以卖到20个亿、50亿、100亿,他就越来越贪心,还想卖150亿。好日子过惯了,现在卖80亿,他就不乐意了,也学着房地产商,想要跟中央政府“博弈”一下。当然这种博弈是很隐蔽的,真正反对中央政策的还是少数,最重要的方式就是:“停止卖地”。各个地方政府其实跟炒房客一样,他们也有一种“观望心态”:以前几次调控,都是房价短暂下跌以后,就迅速反弹了。所以,对地方政府官员们来说,在调控的初期卖地,是很不划算的,把土地“贱卖”了。只要手里面的钱还能顶得住,他们也愿意撑一下、拖一拖,等着调控放松,房价重新上涨了,再来卖地。
     
    这种做法,就给许小年、张维迎、陈志武这些市场原教主义的经济学家们反对房地产调控提供了口实。他们的理由是什么呢?根据市场经济理论,需求拉动供给。只有需求旺盛了,供给才能上的来。如果价格下去了,开发商都不敢投资建房了,供应量减少,最后算总账,大家的能享有的住房面积还减少了,价格最终还会涨的更高。
     
    这种原教旨主义的理论,有两个要害:第一是只管总量不算结构。过去几年中国建设住房的速度可以说快的不能再快了,但为什么底层人民对住房问题的愤怒越来越强烈?因为新增的部分的好处由于价格暴涨,并没有分配到人民大众手中,而是变成了权贵阶层的财富,甚至是变成了权贵阶层剥夺底层人民财富的工具。这叫“朱门酒肉臭、路有冻死骨”!房子修的越多,老百姓越买不起房子。这种增量,有什么意义?第二是没能把土地这种特殊的商品和普通商品区分开来。房地产价格上涨,核心是地价暴涨。而土地的供给是刚性的,价格暴涨的时候,土地供应的速度不可能跟得上价格上涨的速度。如果汽车价格上涨一倍,一年之内,汽车产量立马就能翻一倍甚至更多,把价格压下来,同时让更多的人买得起汽车。但是,房价涨一倍,土地供应一年能多一倍否?不可能。相反,房价下跌一半,土地供应会减少一半吗?实际上也不可能。
     
    第一条谬论,我不想多说。这些原教旨主义者们,已经被经济理论蒙蔽了眼睛,浑然不觉经济理论背后还有更重要的人伦价值、社会公正这些东西,一面高呼“从来就没有救世主”,一面把自己就当成救世主。他们的意思就是:政府不是救世主,房地产商才是救世主。就算不是救世主,也是救世主派来的。因为房地产商代表市场,市场绝对是救世主。
     
    主要是第二条,在短期内,他们的这套理论看起来有道理,因为供给方会“捂盘惜售”。就是我说的:好日子过久了,变得贪心了。其实不管是地方政府、开发商还是炒房客,他们已经赚得盆满钵满了,但是他们还想赚得更多,所以如果只是像正常的做实业那样辛苦的挣钱,他们瞧不起、不屑于去挣那一点“小钱”。房价没有暴涨,他们就捂着不动。房地产商不卖房,也不建房;地方政府也不卖地了。都等着价钱再涨回来。这就造成了“供给萎缩”的假象。
     
    但是,如果政策本身的强硬程度打破了这种预期,情况就会改变。就好像一个成天挥霍无度的“富二代”花花公子被关进牢房里面,牢里面的饭他是绝对不吃的。他要绝食,因为吃不下去。他还想等着老爹花钱托关系把他“捞出来”,继续过那种花天酒地的生活。于是我们的市场原教旨主义经济学家就跳出来说:“你看,还不赶快放人,不然会饿死人的!”但实际上呢,他这种绝食是建立在自己在牢里呆不久,很快就可以出去的“预期”的基础上的。如果有人告诉他:你老爹也进去了,财产没收了,你一年两年别想出去了。把他干干净净的饿上几天。他保证死不了,吃什么都香。
     
    所以,房地产调控是抑制需求从而抑制供给的理论是站不住脚的。只要我们的政策,强硬到能坚决打破这种用不了都就还能出去继续花天酒地的预期,开发商还是会像以前一样努力的建房,而且还建的更多。为什么?因为以前开发一个小区能挣到的钱,以后要开发五六个小区才能挣得到了,能不更拼命么?这种临界点在什么地方?绝对不在于房价上涨还是下跌。这个临界点,在于开发房地产的利润率是不是比做实业要高!哪怕房价跌一半,只要房地产开发比做实业挣钱,房子就一定会有人来建!我们不要被原教旨经济学家们吓唬倒了,怕房价一跌就没有人来建房子了。倒闭一些房地产企业,自然会有人挤进来,这才是真正的市场经济。这几年,大的房企赚大钱,小的房企赚小钱,只有优胜没有劣汰,倒闭的全是实业企业,这叫什么市场经济?!
     
    同样的道理,地方政府还是会卖地的,而且还会更努力的卖。为什么?因为以前卖一块地,就能拍出来“地王”,够财政吃半年的。它当然要“倍加珍惜”,一点一点卖,争取不断的拍出来“地王”。现在拍卖五六块地都不够用,怎么办?只能再拍七八块。过去几次,只要一调控,全国各地的土地供应量就会直线下降,为什么?因为地方政府暂时还有钱花,可以把土地捂一捂,等着“这阵风”过去了再卖个高价。
     
    现在,这一轮调控过去两年,一点都没有放松的迹象。地方政府的钱不够花了,终于要扛不住了。所以,这种“各地财政吃紧,竞相拍卖土地”的情况是必然要出现的,它是一件大好事,标志着土地市场的“杀跌”大戏即将开演。以前是大家都心照不宣,捂着土地看情况。就算要出售,也定一个高到天上去的“底价”,宁可流拍也不出让。现在都在拍卖,价格越拍越低,我相信,会有越来越多的地方政府坐不住了、捂不住了,早点卖还能卖个高价,晚点卖反而会吃亏。未来一年及更长的时间,中国的土地供应,一定会出现大幅度放量。
     
    这种放量,在未来二十年,是不用担心建设用地不够用的。中国是全世界建设用地控制最严的国家,这种政策为我们未来的城市化节约了极为宝贵的土地资源,城市并没有出现拉美印度等国家那样的无序蔓延。现在,农村的建设用地资源是整个中国城市建设用地的两倍。按照过去十年的发展,城市人口增长和城市建设用地增长的比例大概是1:1.2,城市化速度也就是城市人口增长速度大概是每年1%。中国的城市人口已经超过了50%,未来二十年最多再增长25%。也就是说,未来二十年中国城镇建设用地需求量最多增加30%,不足现在农村建设用地面积的15%。这个增量,只要实现合理的农村建设用地指标和城镇建设用地指标之间的流转(进城农民把自己在农村空着不住的宅基地复垦成为耕地,再用这个新增的耕地面积来换取城镇建设用地指标,指标的权利归农民,他可以在市场上将指标卖给需要扩张建设用地的城市政府)。就可以在保全18亿亩耕地红线、保障粮食安全的基础上,非常充分的保证未来中国城市化的建设用地数量。
     
    至于建房子的速度,随着技术的进步,也只会越来越快,不会越来越慢。所以,只要我们的房地产调控政策能够长期有效的执行,我们没有任何理由担心供给方面的问题,不会无地可卖、不会没人建房。
     
    所以说,这种地方政府大规模卖地的现象,是一件大好事。房地产市场上最后的、最大的卖家,终于也坐不住了,它一定会成为终结过去十年房地产泡沫的最后一块多米诺骨牌。希望我们的中央政府,千万不要被这股卖地的浪潮给吓到了,做出什么错误的判断,像08年那样错误的放松房地产调控。只要这样,本轮的房地产调控,就一定能真正见到实效。现在就好像一壶烧到98度的水,千万不能在还差两度的时候熄火。
     
    很多人认为房地产泡沫破灭会让中国经济也跟着崩溃。这是彻底颠倒是非黑白。相反,如果房地产泡沫不破灭,中国经济倒是有可能崩溃。我们要想一想,为什么过去几年,一旦降息、扩张货币,房价就暴涨;一旦加息、收紧货币,实业企业就倒闭?这里面的结构性问题,跟利息的高低无关,而跟房地产市场的收益率和实业的收益率有关。比如,房地产的收益率是10%,实业的收益率是3%。那么,如果利率高于3%,实业企业就破产倒闭,房地产依然“不差钱”;如果利率低于3%,钱还是会进入到10%的房地产行业,而绝不会进入收益只有3%的实业,所以房价会暴涨。因此,不管怎么加息降息、降准回购,只要房地产行业的暴利不消除,中国经济就不可能健康发展。我们调控的目标不是要消灭房地产,不是不准盖新房子,而是要让各行各业的企业家都能挣到钱,付出多少努力挣多少钱。盖一栋楼,就挣你为这一栋楼付出的辛苦努力的钱,而是不是盖一栋楼就能挣到其他行业的企业家八辈子都挣不来的钱。
     
    所以,把房地产投机泡沫彻底打压下去,就是在拯救中国经济,就是在完善市场经济,就是在帮助企业家——那些真正踏踏实实做实业的企业家。而且,在当前形势下,没有任何一种办法比消灭房地产投机泡沫更能拯救中国经济。
     
    至于我们的地方政府,过去几年靠卖地过上了好日子。有一些、甚至可以说有很多地方政府的领导人也跟着变得头脑有些发热,躺在土地财政上面睡大觉,而忽视了地区优势产业的发展,造成了地区产业的空心化。那么,这样的地方政府,那是肯定要吃大亏的。这跟企业家一样,在房地产泡沫的时候不能安心做实业,跟着去炒房,现在肯定会很困难。反之,还是有很多地方政府的领导人,能够保持比较冷静的心态,专注于推动地区产业结构升级,发展优势产业,培育新型新兴产业。这样的地区,在过去几年,房价就涨的少一些,地方财政对住宅用地转让收入的依赖度也比较低。但这样的地方,未来几年就能继续过好日子。那么,谁是真正对本地区人民的生产和长远发展负责人的政治家,我想我们很快就能看的很清楚了。套用索罗斯的一句话来说,就是:“只有大潮退去的时候,我们才能看见是谁在裸泳。”
     
    在这样的转折关头,如果要给地方政府提什么建议的话,那就是:赶紧从房地产推动经济增长的迷梦中清醒过来,专注于推动实业经济的增长,认清楚本地区的产业优势,制定合理的产业发展规划,坚决抛弃那些被前几年的房地产泡沫、金融泡沫炒起来的虚拟产业,实事求是的走实业兴市的道路。
     
    地方政府的土地财源,要坚决的从住宅开发转向商业土地开发中来。要彻底扭转那种工商业土地廉价转让,求着投资者来搞开发挣大钱,同时却努力在住宅土地市场上把钱“捞回来”,把本地人民狠狠的宰一刀,让他们花光一辈子储蓄买房子,涸泽而鱼、焚林而牧的土地财政模式。相反,要把住宅土地上的收益让给老百姓,让老百姓买得起房子,多修保障房,有更多的钱来消费,拉动内需增长。然后,通过商业地产的开发来挣钱。这才是长远的可持续的土地财政发展道路。
     
    现在说这样的话,对某些地方政府来说,是不是有些晚了呢?我觉得是的。但我们不要害怕,我在《这个国家会好吗:中国崛起的经济学分析》这本书里面,分析了地方政府推动中国经济增长的基本模式,就是依靠彼此之间的空间竞争来实现的。这种空间竞争跟市场竞争一样,是一种优胜劣汰的机制。城市产业升级、经济结构转型跟企业转型一样,是一个痛苦而漫长的过程。中国的产业要升级,那些低素质的劳动密集型企业、炒房炒股的泡沫企业,肯定要倒掉一大批,这些企业不死掉,中国经济就不能重获新生。我们不能因为这些企业家哭穷、跑路、跳楼就退缩了,赶紧去“救市”,放松银根,给他们更多的贷款。同样的道理,一些土地泡沫化、实业空心化的地区,经济发展遭受严重打击,地方财政发不起工资……这是中国经济转型的必然现象。我们的决策者千万不能心软、更不能害怕,只有这样,才能给予我们地方政府政治家以足够的压力逼着他们去转型,而且在这种竞争中淘汰那些目光短浅、能力暗弱的,选拨那些目光远大、勇于任事、负有创新精神的政治家出来,成为中国新一轮经济增长的中流砥柱。
     
    (作者:李晓鹏,原载:http://blog.sina.com.cn/xiaopengcaijing
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    附录:多省市傳財政收緊 地方政府重啟賣地
    內地多省市財政收緊,有指地方政府重新開始賣地。據《人民網》報道,溫州市近日一次性推出52宗共計3220畝土地,供應力度前所未有。
    而在27日,杭州亦出讓456畝的主城區7宗地塊,獲得出讓金總收入54億元人民幣。
    同日,北京市土地整理儲備中心也公布11宗經營性用地出讓公告,自9月17日起競價。報道指,這是8月17日以來,北京第三次集中推出入市地塊。
    報道並稱,石家莊、武漢、廈門等城市,也將集中出讓多宗地塊。
    報道引述北京中原市場研究部總監張大偉指,樓市調控導致土地收入減少,從而令地方財政收緊,這成為地方加速賣地的重要原因。

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